Wachsende Chancen für alternative Immobilienfinanzierer | Märkte | 24.01.2023

Die europäischen Immobilienanleihenmärkte waren mit volatilen und herausfordernden Bedingungen wie der Covid-19-Pandemie und der russischen Invasion in der Ukraine konfrontiert, was zu höheren Energie- und Rohstoffpreisen und einem sinkenden Verbrauchervertrauen führte.

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Christian Müller, Leiter Research und Strategie Deutschland bei Savills Investment Management

© Savills Anlageverwaltung

„Angesichts des volatilen makroökonomischen Umfelds werden Kreditgeber mit erhöhter Vorsicht vorgehen. Dies ist eine Herausforderung für bestehende Kreditnehmer, aber auch eine Chance für alternative Kreditgeber“, sagt Christian Müller, Deutschlandleiter Research und Strategie bei Savills Investment Management.

Die Kreditlücke weitet sich aus
Da sich Banken und institutionelle Kreditgeber kurzfristig zurückziehen, dürfte das Kreditangebot insgesamt zurückgehen, fügte Christian Müller hinzu. „Wo Kredite verfügbar sind, führt dies zu einem niedrigeren Loan-to-Value (LTV) und höheren Kosten.

Allerdings hat sich die Welt der Fremdfinanzierung seit 2007/08 erheblich weiterentwickelt
Savills glaubt, dass dieser Zyklus wahrscheinlich anders verlaufen wird. Beispielsweise ist die durchschnittliche systemweite Verschuldung (in Bezug auf die Verschuldung) heute viel niedriger als zu Beginn der globalen Finanzkrise. Damit dürften Großschäden und Liquiditätsengpässe im Bankensystem derzeit abklingen.

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Das Spektrum der Kreditnehmer ist heute vielfältiger
Sie verfügen über mehr Mittel und sind im gesamten Spektrum der Finanzierungsstrukturen aktiv. Die Preisfindung sollte für Marktteilnehmer auf beiden Seiten der Kapitalstruktur zu diesem Zeitpunkt schneller erfolgen, da alternative Kreditgeber in der Lage sind, schnell auf Marktchancen zu reagieren.

Alternative Kreditgeber werden diese Lücke füllen
Kurzfristig dürften traditionelle Bankfinanzierer die Neuvergabe von Krediten und die Refinanzierung einschränken, da sie ihre Risikopositionen in ihren Portfolios überprüfen müssen. „Für alternative Kreditgeber, die diese Lücke füllen können, besteht die Chance auf höhere Renditen. Kreditnehmer, die am Markt aktiv sind, dürften viele Refinanzierungsanfragen erhalten, da Kredite, die zuvor für Bankdarlehen zugelassen waren, nun den Anlagekriterien unterliegen alternativer Kreditgeber”, sagt Müller.

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Zum Beispiel der britische Markt
Daraus lässt sich ableiten, dass ein erheblicher Teil der ausstehenden Kredite refinanziert werden muss – 45 Prozent der derzeitigen Finanzierungen für Gewerbeimmobilien laufen in den nächsten zwei Jahren aus und etwa 75 Prozent bis 2026. Müller konkret: „Im Extremfall, wie von den meisten Bankfinanzierern gefordert, müssten Immobilienwerte über alle Branchen hinweg im Schnitt um 36 Prozent sinken, um einen Zinsdeckungsgrad von mindestens 1,3x zu halten gewerbliche Immobilienfinanzierung und diese Annahmen, dass in den nächsten fünf Jahren fällige Kredite in Höhe von 76 Mrd alternative Kreditgeber.“

Finanzierungslücke muss geschlossen werden
Wenn die Kreditkosten steigen, werden sich einige kapitalkräftige Kreditnehmer dafür entscheiden, sich durch neue Eigenkapitalspritzen zu refinanzieren, während viele andere Markthebel benötigen, um die Lücke zu schließen. In anderen europäischen Ländern wird die Finanzierungslücke ähnlich wie in Großbritannien sein. Savills erwartet für den deutschen und den französischen Markt zwischen 2023 und 2025 Finanzierungslücken von 6,2 Mrd. € bzw. 5,1 Mrd. €.

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Die wachsende Bedeutung von ESG bei Immobilieninvestitionen
Dies wird den Markt weiter ankurbeln, der eine wichtige Rolle bei der Refinanzierung und Beschaffung von Immobilienkrediten spielen wird. Müller erklärt: „Kreditnehmer müssen verhindern, dass ihr Vermögen bei immer strengeren regulatorischen Anforderungen an Wert verliert. Sowohl Finanziers als auch Investoren haben wichtige ESG-Ziele in ihren Portfolios zu erreichen.“

Fazit
Angesichts der aufgezeigten Entwicklungen ergeben sich Chancen für alternative Finanzierer mit der erforderlichen Finanzierungserfahrung, attraktive Renditen für ihre Investoren zu erwirtschaften. (KB)

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